Действующим земельным законодательством Российской Федерации, с учетом требований пунктов 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), не предусмотрено продление заключенных после 01.03.2015 договоров аренды земельных участков. Если договор аренды земельного участка заключен с арендатором до 01.03.2015 года, он может быть продлен?
В отношении договоров аренды заключенных до указанного срока применение условия о пролонгации или возобновления их на неопределенный срок возможно. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Для продления такого договора проведение торгов не требуется.
Кроме того имеется позиция судов, что если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжает пользоваться государственным (муниципальным) земельным участком сельхозназначения, который предоставлен в аренду до указанной даты, и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Правило обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020).
Если договор аренды земельного участка заключен с арендатором до 01.03.2015 года, арендодатель вправе его расторгнуть?
Расторжение договора возможно по инициативе любой стороны, в том числе арендодателем без мотивированной причины. В связи с чем, в целях сохранения арендных отношений указанным арендаторам рекомендуется заключить новые договоры аренды при наличии оснований установленных в статье 39.6 ЗК РФ.
Какие существуют условия для заключения договора аренды земельного участка заключенного после 01.03.2015?
В отношении договоров аренды заключенных после 01.03.2015 заключение договора аренды на новый срок зависит от соблюдения нижеуказанных условий.
Если арендатор ранее получил в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп. 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ). Если торги были признаны несостоявшимися и договор аренды заключен с арендатором как с единственным заявителем или единственным участником аукциона у него не будет права на заключение договора без торгов.
Условия для заключения нового договора без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
– арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды;
– прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором;
– исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо;
– на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп. 1 – 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Есть исключения из этого правила. К примеру, если участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства или участок предназначен для сельскохозяйственного производства.
Есть ли исключения для собственников зданий и сооружений на земельном участке?
Собственникам зданий, сооружений могут получить публичный земельный участок в аренду на срок от 3 до 49 лет. Вопрос о продлении может быть актуален для тех, кто приобрел собственность на эти объекты после того, как получил участок в аренду по другим основаниям и на более короткие сроки.
Если арендатор получил участок в аренду без торгов, то он может заключить новый договор аренды также без торгов как арендатор участка с соблюдением вышеназванных условий (пп. 9, 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
Если арендатор заключал договор аренды на торгах либо, например, не успел обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов до окончания срока договора аренды, он может подать заявление о предоставлении участка без торгов как собственник здания (сооружения) на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Такой участок в любом случае не может быть выставлен на торги.
Необходимо учесть, что если участок был предоставлен вам для строительства, но вы не успели зарегистрировать право собственности на постройку до окончания срока договора аренды, вы можете это сделать и после его окончания. Главное, чтобы ввод объекта в эксплуатацию состоялся в период действия договора (часть 2 статьи 40 Закона о государственной регистрации недвижимости). В этом случае у вас также будет основание для заключения договора аренды без торгов.
Есть ли особенности заключения договора для собственников объектов незавершенного строительства на земельном участке?
Арендатору могут предоставить участок в аренду без торгов как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно и только для завершения строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Это возможно в одном из следующих случаев:
– приобретен объект на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника (пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ);
– арендатор является собственником объекта незавершенного строительства, который не был изъят по одной из следующих причин (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ):
а) орган, уполномоченный распоряжаться участком, в течение шести месяцев по окончании срока договора аренды участка не заявил требование в суд об изъятии объекта;
б) требование заявлено, но суд его не удовлетворил, например, потому что арендатором доказано, что нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием органа местного самоуправления (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ.
Администрация ХМР.