В соответствии со статьёй 5 Водного кодекса Российской Федерации от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ (далее – ВК РФ) поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, именуемой границей водного объекта. Также в указанной статье установлены правила определения береговой линии. Наряду с термином «береговая линия» предусмотрено понятие «береговая полоса», которая представляет собой пространство определенной ширины, располагающееся вдоль береговой линии.
Действующими нормами законодательства о недопустимости приватизации земельных участков в границах береговой полосы (см. статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – ЗК РФ) и материалами судебной практики, где подчёркивается, что водные объекты и их береговые полосы могут находиться только в федеральной собственности.
Согласно действующей редакции статьи 102 ЗК РФ разрешается формировать земельные участки в береговой полосе. Положения этой статьи, с одной стороны, являются относительно новыми для российского законодательства, так как введены федеральным законодателем в 2021 году. С другой стороны, аналогичные нормы уже существовали в нормативной базе в течение длительного времени. Так, согласно статье 95 Земельного кодекса РСФСР от 1991 года разрешалось использование земель водного фонда для сельскохозяйственных, промышленных и иных «общественных потребностей», что, соответственно, подразумевало формирование земельных участков.
При формировании земельных участков в составе береговой полосы и предоставлении их в пользование необходимо обращать внимание на положения статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которой предусматривается возможность образования земельных участков только в береговой полосе, то есть недопустимо формировать участок, который включал бы обособленную часть береговой полосы и акватории водного объекта.
В связи с тем, что береговая полоса может граничить с земельными участками, относящимися к различным категориям, при формировании участков нужно соблюдать правила статьи 11.9 ЗК РФ и статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, предусматривающие запрет на образование участков, относящихся к различным категориям земель, – в этом случае имеется в виду участок, одна часть которого находится в береговой полосе (в составе земель водного фонда), а другая часть располагается в границах иной категории земель. Как показывает анализ судебной практики, указанные случаи имеют место. При этом суды, рассматривая споры, приходят к выводу о том, что такого рода нарушения свидетельствуют о незаконном образовании земельных участков и сведения о них подлежат аннулированию и исключению из ЕГРН, сделки с такими участками являются недействительными
Нормы пункта 4 статьи 39.8 ЗК РФ, касающиеся возможности образования земельных участков в береговой полосе, не в полной мере согласуются с положением статьи 39.11 ЗК РФ, устанавливающим, что земельные участки в составе территорий общего пользования не могут выступать предметом аукциона. В связи с тем, что в отношении допустимости формирования участков в границах береговой полосы имеется специальное положение статьи 39.8 ЗК РФ, суды при рассмотрении споров указывают, что нормы этой статьи являются исключением из правила о запрете на предоставление участка общего пользования в индивидуальное владение
Применительно к формированию земельных участков в береговой полосе заслуживает внимания положение статьи 39.33 ЗК РФ о возможности использования земель и земельных участков без их образования и установления сервитута, посредством процедуры выдачи разрешения на использование.
Эта норма применима, в том числе в отношении береговой полосы и строительства некапитальных строений и сооружений, предназначенных для ведения товарного рыбоводства и обеспечения судоходства. Согласно статье 39.33 ЗК РФ отдельные виды объектов могут размещаться на земельной поверхности без образования земельных участков и установления сервитута, в частности, объекты, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1300 <13> (далее – Постановление № 1300). Применительно к береговой полосе к числу указанных объектов относятся лодочные станции, для возведения которых не требуется получение разрешения на строительство. Приведенные положения статьи 39.33 ЗК РФ и Постановления № 1300 могут рассматриваться в качестве специальных норм по отношению к статье 39.8 ЗК РФ и применяться на практике в качестве оснований для отказа в формировании земельного участка в береговой полосе, поскольку размещение в береговой полосе отдельных объектов осуществляется без образования земельных участков и установления сервитута.
Также следует учитывать требования статьи 39.8 ЗК РФ о том, что арендатор обязан обеспечить право на доступ неограниченного круга лиц к водному объекту и береговой полосе. На практике были случаи, когда в договоре аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы, отсутствовали сведения об обеспечении доступа граждан к береговой полосе и водному объекту, что служило основанием для предъявления иска о признании такого договора недействительным. Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что положения о доступе к территориям и водным объектам общего пользования имеют публичный характер и соблюдение этих норм не зависит от факта их включения в договор аренды. Отсутствие в договоре указанных условий (об обеспечении доступа) не является основанием для признания его недействительным
Согласно статьям 49 и 50 ВК РФ земельные участки в пределах береговой полосы допускается использовать для рекреационных целей, предполагающих организацию туризма, лечения, спортивных и оздоровительных мероприятий, в том числе устройство пляжей.
В рамках реализации указанных видов землепользования разрешается осуществлять архитектурное проектирование и строительство зданий и сооружений в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 50 ВК РФ). Градостроительным кодексом Российской Федерации также предусматриваются нормы, касающиеся зон рекреационного назначения и особо охраняемых территорий, в пределах которых находятся водные объекты общего пользовании.
При осуществлении рекреационных видов землепользования также необходимо руководствоваться нормами статей 97 и 98 ЗК РФ об особом правовом режиме, для которого характерны ограничения и запреты на ведение деятельности, несовместимой с назначением таких земель.
Администрация ХМР.